Grundbucheintrag statt Finanzkonstrukt
Wir empfehlen ausschließlich den Direktkauf eines Pflegeapartments. Die Risiken von Investments in
geschlossene Beteiligungen oder in offene Immobilienfonds zeigen insbesondere in wirtschaftlich schwierigen
Zeiten ihre Schwächen. 2014 befanden sich 16 offene Immobilienfonds in der Abwicklung, die innerhalb der
„Finanzkrise“ schließen mussten. Anleger mussten Abschläge von teilweise über 70 Prozent hinnehmen.
Bei der Investition in eine Pflegeimmobilie empfehlen wir dringend den direkten Erwerb eines Pflegeapartments
mit Eintragung ins Grundbuch. Auf diese Weise vermeiden Sie die zusätzlichen Risiken solcher Finanzkonstrukte.
Weitestgehend konjunkturunabhängige Anlage in Wachstumsmarkt „Pflege“
Die Möglichkeiten in den Wachstumsmarkt „Pflege“ zu investieren sind beschränkt. Mit dem Erwerb eines Pflegeapartments
erhalten Anleger die Möglichkeit, sich am Pflegemarkt zu beteiligen. Der Bedarf an Pflegeheimen wächst innerhalb der nächsten 30 Jahre und die Nachfrage
ist unabhängig von der Konjunktur.
Außergewöhnliche Mietsicherheit und Inflationsschutz
Verschiedene Faktoren sorgen für eine außergewöhnliche Sicherheit der Mieteinnahmen:
- Der Betreiber schließt einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 20 Jahren plus Verlängerungsoption ab
- Die Mietzahlungen sind vertraglich indexiert und bieten Schutz gegen Inflation
- Mietzahlung auch bei Leerstand des Apartments
- Der Betreiber unterhält einen Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI mit den Pflegekassen - Zahlungen für Pflegeleistungen
werden von den Pflegekassen garantiert!
Weiterhin bleiben bei einer Betreiberimmobilie Probleme aus, die bei der Vermietung von Wohnimmobilien entstehen können.
Hierzu zählen insbesondere säumige Mieter, Mietnomaden, Renovierungen oder staatliche Einflüsse wie bspw. die
„Mietpreisbremse“.
Kein Verwaltungsaufwand
Im Vergleich zu vermieteten Wohnimmobilien entfällt der Verwaltungsaufwand. Dieser kann bspw. die Erstellung von
Nebenkostenabrechnungen, Beauftragung von Handwerkern oder die Suche nach neuen Mietern beinhalten.
Neubau nach Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV)
Neu errichtete Pflegeheime müssen sich nach den Bestimmungen der HeimMindBauV richten. Der Erwerber eines
Pflegeapartments erhält damit eine zusätzliche Sicherheit hinsichtlich bautechnischer Umsetzung und zeitgemäßer Konzeption.
Hohe Standort- und Konzeptsicherheit
Der Zeitraum für die Analyse, Planung und Erstellung einer Pflegeimmobilie beträgt zwei bis drei Jahre. Bauträger
und Betreiber arbeiten dabei Hand in Hand und ergänzen sich in ihren Erfahrungen und Kompetenzen. Der Bau des
Pflegeheims erfolgt somit bautechnisch und konzeptionell nach den neuesten Erkenntnissen der Branche. Wir empfehlen
ausschließlich das Investment in Neubauten oder junge Bestandsimmobilien. Hintergrund ist, dass sich der Bau neuer Pflegeobjekte nach der
Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV) richtet.
Eine der wichtigsten Komponenten in der Planungsphase ist die Standortanalyse. Auch hier kann die Pflegeimmobilie mit
ihrer Eigenschaft als Neubau, nach den aktuellsten Analysen hinsichtlich Bevölkerungsstruktur, Infrastruktur,
Konkurrenz etc. geplant werden.
Geringe Instandhaltungsrücklage
Der Eigentümer eines Pflegeapartments zahlt eine - im Vergleich zu anderen Immobilienanlagen - verhältnismäßig geringe
Instandhaltungsrücklage von 2-3 EUR/m² im Jahr. Dies liegt zum einen an der Eigenschaft einer Neubauimmobilie und zum
anderen an der Verantwortlichkeit des Eigentümers für „Dach und Fach“. Unter „Dach und Fach“ versteht man im Allgemeinen
die äußere Hülle der Immobilie. Der Großteil der Instandhaltungskosten werden vom Betreiber getragen. Dazu gehört auch der
Ersatz von Inventar, wie bspw. Küche und Möbel.
Bevorzugtes Belegungsrecht
Der Eigentümer eines Pflegeapartments erhält vom jeweiligen Betreiber ein bevorzugtes Belegungsrecht. Dieses Recht
bezieht sich häufig nicht nur auf die Pflegeimmobilie, in die investiert wurde, sondern auf alle Einrichtungen des Betreibers.
Steuerliche Vorteile
- Der direkte Erwerb eines Pflegeapartments kann mit verschiedenen steuerlichen Vorzügen verbunden sein.
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In der Regel kann der Eigentümer die allgemeinen steuerlichen Bestimmungen zur Absetzung für Abnutzung (AfA) nutzen.
Dabei werden der Gebäudeanteil und die Außenanlagen jährlich zu 2 % abgeschrieben. Das Inventar wird bei der AfA mit 10 %
jährlich berücksichtigt.
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Neben der AfA lassen sich die Finanzierungskosten (Zinsen für Darlehen) für vermietete Immobilien ebenfalls als
Werbungskosten von der Steuer absetzen.
- Weiterhin ist ein möglicher Verkaufsgewinn nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei
Keine separate Courtage
Als Käufer eines Pflegeapartments fällt für Sie keine zusätzliche Maklercourtage an.
